Vender una casa heredada: el valor que declares hoy es tu IRPF mañana
Si vas a vender un inmueble heredado, la decisión que más dinero mueve se toma al liquidar Sucesiones, no al vender.
Al vender una casa heredada pagas IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor que declaraste en Sucesiones. Si declaraste el mínimo (valor de referencia) y vendes más caro, tributas por esa diferencia al 19–30 %. En comunidades que bonifican el 99 % de Sucesiones, declarar el valor real cuesta muy poco y puede ahorrar miles de euros de IRPF. Además: plusvalía municipal y, si aplica, la reducción por vivienda habitual.
Estimación con la escala del ahorro de 2026 (19 % a 30 %), repartiendo la ganancia a partes iguales. No incluye gastos de compraventa ni el posible aumento de la cuota de Sucesiones, que en comunidades con bonificación del 99 % suele ser pequeño. La plusvalía municipal de la venta no cambia. Excepción: en Illes Balears, para conservar la bonificación del 100 % el valor declarado no puede superar el de referencia + 20 %. Te lo calculamos con tus cifras reales.
Por qué el valor declarado importa tanto
En una herencia, la ganancia que acumuló el fallecido no tributa en IRPF. A cambio, para ti el inmueble «se compra» por el valor que declares en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos y tributos de la herencia que le correspondan. Ese es el valor que restarás al precio de venta.
El caso típico
Dos hermanos heredan un piso con un valor de referencia de 150.000 € que en el mercado vale 210.000 €, y lo venden por 215.000 €. Declarando el mínimo, tributan por 65.000 € de ganancia; declarando el valor real, por 5.000 €. La diferencia de IRPF supera los 12.000 €, mientras que en una comunidad con bonificación del 99 % la cuota de Sucesiones apenas varía.
Lo que hay que revisar antes de vender
- Reducción por vivienda habitual: si se aplicó, la venta antes del plazo de mantenimiento puede obligar a devolverla.
- Plusvalía municipal: se paga de nuevo al vender, por el tiempo desde el fallecimiento; con poco tiempo suele ser baja.
- Herederos no residentes: retención del 3 % que practica el comprador y declaración del IRPF de no residentes.
- Proindiviso: si se vende antes de adjudicar, todos los herederos deben firmar; conviene decidir el reparto con números.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Dos: el IRPF por la ganancia (precio de venta menos el valor declarado en Sucesiones y los gastos), con tipos del 19 % al 30 %, y la plusvalía municipal por el tiempo transcurrido desde el fallecimiento. Si el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta.
¿Puedo declarar en Sucesiones un valor mayor que el valor de referencia?
Sí: el valor de referencia es un mínimo. Se debe declarar el valor real, y si el mercado está por encima, conviene justificarlo con una tasación. Lo que no se puede es declarar por debajo del valor de referencia sin seguir el procedimiento para impugnarlo.
¿Pierdo la reducción por vivienda habitual si vendo la casa heredada?
Puede ocurrir. La reducción por la vivienda habitual del fallecido exige mantenerla un tiempo (10 años en la norma estatal; muchas comunidades lo reducen). Antes de vender comprobamos si la venta la haría perder y cuánto costaría.
¿Heredas para vender?
Te decimos qué valor declarar y cuánto pagarás al vender antes de presentar nada.